Заключение, изменение договора поднайма без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в соседних комнатах коммунальной квартиры (п.З ст.77 ЖК РСФСР). Каким образом при этом могут быть нарушены права соседей при заключении указанного договора? Только если существенно увеличится число соседей по коммунальной квартире, что может в ряде случаев несколько затруднить использование мест общего пользования. Однако это обстоятельство устраняется уже имеющимся ограничением относительно соблюдения при вселении поднанимателя нормы жилой площади на одного человека. Личность же потенциального соседа правового значения не имеет и не может являться препятствием для заключения сделки. Тем не менее, согласно п.З ст.77 ЖК РСФСР, возможность заключения сторонами договора, по существу, ставится в зависимость от личных симпатий или антипатий к нанимателю и потенциальному поднанимателю со стороны не участвующих в сделке третьих лиц - жителей соседних комнат. Получается, что соседи, не будучи связанными какими-либо установленными законодательством нормами, могут по своему усмотрению ограничивать права граждан на заключение сделки. Такое противоречит не только здравому смыслу, но и ранее названным нормам Конституции РФ и ГКРФ.
Кроме того, п.п. 2 и 3 ст.77 ЖК РСФСР фактически создают неравенство граждан в зависимости от условий их проживания (при коммунальном заселении) и состояния здоровья (при наличии определенных заболеваний), что противоречит ст.19 Конституции РФ.
Между тем сформулированные в указанных нормах запреты являются абсолютными, и преодолеть их при заключении договора поднайма бывает практически невозможно даже путем обжалования отказа в административном или в судебном порядке.
Другой момент, позволяющий считать нормы п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР не подлежащими применению, заключается в следующем. С введением в действия части второй ГК РФ (с 1 марта 1996 г.) условия и ограничения при заключении договора поднайма жилья в жилищном фонде социального использования были установлены п.п. 1-3 ст.685 ГК РФ, что непосредственно вытекает из содержания п.З ст.672 ГК РФ. Пунктом 2 ст.685 ГК РФ установлено лишь одно из содержащихся в ст.77 ЖК РСФСР ограничений для заключения договора поднайма - нарушение при вселении поднанимателя установленной законодательством нормы жилой площади на одного человека (т.е. 12 кв.м.). При этом каких-либо отсылочных норм, позволяющих применять нормы жилищного законода-
тельства и иных законов, в тексте этой статьи ГК РСФСР не имеется.
В ст.4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ указано, что до приведения законов и иных правовых актов в соответствие с частью второй ГК РФ их нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат части второй ГК РФ.
Таким образом, несмотря на то, что официально п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР утратившими силу не признавались, их следует считать недействующими и не подлежащими применению, т.к. они по существу противоречат требованиям Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ.
Вышесказанное означает, что в настоящее время при заключении договоров поднайма комнаты в коммунальной квартире уже не должно требоваться согласие соседей. Кроме того, наличие проживающих в жилом помещении граждан, страдающих некоторыми формами заболеваний, не должно являться препятствием для заключения подобного договора при условии согласия на совместное проживание и поднанимателя, и самого больного. В случае, если такая сделка каким-либо образом ущемляет законные права и интересы других лиц (например, соседей), они вправе на основании ст.18 и ч.1 ст.46 Конституции РФ, ст.11 ГК РФ защищать их в судебном порядке.
Каких-либо исключений для сдачи в поднаем бронированного жилья законодательство не содержит. В соответствии со ст. 64 ЖК РСФСР наниматель вправе сдавать по договору поднайма забронированное им при выезде жилое помещение в пределах срока действия охранного свидетельства. С согласия наймодате-ля и при согласии всех совместно проживающих с нанимателем в комнате совершеннолетних членов семьи, а также при соблюдении нормы жилой площади на одного человека он вправе сдать забронированную комнату в поднаем на время выезда в районы Крайнего Севера без согласия на то другого нанимателя (т.е. бывшего супруга), проживающего в этой квартире. Такой вывод следует из анализа действующего законодательства.
Налоговое благо или о льготах налогоплательщикам
Кроме того, п.п. 2 и 3 ст.77 ЖК РСФСР фактически создают неравенство граждан в зависимости от условий их проживания (при коммунальном заселении) и состояния здоровья (при наличии определенных заболеваний), что противоречит ст.19 Конституции РФ.
Между тем сформулированные в указанных нормах запреты являются абсолютными, и преодолеть их при заключении договора поднайма бывает практически невозможно даже путем обжалования отказа в административном или в судебном порядке.
Другой момент, позволяющий считать нормы п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР не подлежащими применению, заключается в следующем. С введением в действия части второй ГК РФ (с 1 марта 1996 г.) условия и ограничения при заключении договора поднайма жилья в жилищном фонде социального использования были установлены п.п. 1-3 ст.685 ГК РФ, что непосредственно вытекает из содержания п.З ст.672 ГК РФ. Пунктом 2 ст.685 ГК РФ установлено лишь одно из содержащихся в ст.77 ЖК РСФСР ограничений для заключения договора поднайма - нарушение при вселении поднанимателя установленной законодательством нормы жилой площади на одного человека (т.е. 12 кв.м.). При этом каких-либо отсылочных норм, позволяющих применять нормы жилищного законода-
тельства и иных законов, в тексте этой статьи ГК РСФСР не имеется.
В ст.4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ указано, что до приведения законов и иных правовых актов в соответствие с частью второй ГК РФ их нормы применяются постольку, поскольку они не противоречат части второй ГК РФ.
Таким образом, несмотря на то, что официально п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР утратившими силу не признавались, их следует считать недействующими и не подлежащими применению, т.к. они по существу противоречат требованиям Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ.
Вышесказанное означает, что в настоящее время при заключении договоров поднайма комнаты в коммунальной квартире уже не должно требоваться согласие соседей. Кроме того, наличие проживающих в жилом помещении граждан, страдающих некоторыми формами заболеваний, не должно являться препятствием для заключения подобного договора при условии согласия на совместное проживание и поднанимателя, и самого больного. В случае, если такая сделка каким-либо образом ущемляет законные права и интересы других лиц (например, соседей), они вправе на основании ст.18 и ч.1 ст.46 Конституции РФ, ст.11 ГК РФ защищать их в судебном порядке.
Каких-либо исключений для сдачи в поднаем бронированного жилья законодательство не содержит. В соответствии со ст. 64 ЖК РСФСР наниматель вправе сдавать по договору поднайма забронированное им при выезде жилое помещение в пределах срока действия охранного свидетельства. С согласия наймодате-ля и при согласии всех совместно проживающих с нанимателем в комнате совершеннолетних членов семьи, а также при соблюдении нормы жилой площади на одного человека он вправе сдать забронированную комнату в поднаем на время выезда в районы Крайнего Севера без согласия на то другого нанимателя (т.е. бывшего супруга), проживающего в этой квартире. Такой вывод следует из анализа действующего законодательства.
Налоговое благо или о льготах налогоплательщикам
Комментариев нет:
Отправить комментарий
Примечание. Отправлять комментарии могут только участники этого блога.