izmeneniye dogovora podnayma bez soglasiya

Заключение, изменение  договора поднайма без согласия дру­гих нанимателей и совершеннолет­них членов их семей, проживающих в соседних комнатах коммунальной квартиры (п.З ст.77 ЖК РСФСР). Ка­ким образом при этом могут быть на­рушены права соседей при заключе­нии указанного договора? Только если существенно увеличится число соседей по коммунальной квартире, что может в ряде случаев несколько затруднить использование мест об­щего пользования. Однако это обсто­ятельство устраняется уже имеющим­ся ограничением относительно со­блюдения при вселении поднанима­теля нормы жилой площади на од­ного человека. Личность же потенци­ального соседа правового значения не имеет и не может являться пре­пятствием для заключения сделки. Тем не менее, согласно п.З ст.77 ЖК РСФСР, возможность заключения сто­ронами договора, по существу, ставит­ся в зависимость от личных симпатий или антипатий к нанимателю и по­тенциальному поднанимателю со сто­роны не участвующих в сделке тре­тьих лиц - жителей соседних комнат. Получается, что соседи, не будучи свя­занными какими-либо установленны­ми законодательством нормами, мо­гут по своему усмотрению ограничи­вать права граждан на заключение сделки. Такое противоречит не толь­ко здравому смыслу, но и ранее на­званным нормам Конституции РФ и ГКРФ.

Кроме того, п.п. 2 и 3 ст.77 ЖК РСФСР фактически создают неравен­ство граждан в зависимости от усло­вий их проживания (при коммуналь­ном заселении) и состояния здоро­вья (при наличии определенных за­болеваний), что противоречит ст.19 Конституции РФ.
Между тем сформулированные в указанных нормах запреты являются абсолютными, и преодолеть их при заключении договора поднайма бы­вает практически невозможно даже путем обжалования отказа в адми­нистративном или в судебном по­рядке.

Другой момент, позволяющий счи­тать нормы п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР не подлежащими применению, зак­лючается в следующем. С введени­ем в действия части второй ГК РФ (с 1 марта 1996 г.) условия и ограни­чения при заключении договора под­найма жилья в жилищном фонде со­циального использования были ус­тановлены п.п. 1-3 ст.685 ГК РФ, что непосредственно вытекает из содер­жания п.З ст.672 ГК РФ. Пунктом 2 ст.685 ГК РФ установлено лишь одно из содержащихся в ст.77 ЖК РСФСР ограничений для заключения дого­вора поднайма - нарушение при все­лении поднанимателя установленной законодательством нормы жилой площади на одного человека (т.е. 12 кв.м.). При этом каких-либо отсы­лочных норм, позволяющих приме­нять нормы жилищного законода-
тельства и иных законов, в тексте этой статьи ГК РСФСР не имеется.
В ст.4 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26 ян­варя 1996 г. N 15-ФЗ указано, что до приведения законов и иных право­вых актов в соответствие с частью второй ГК РФ их нормы применяют­ся постольку, поскольку они не про­тиворечат части второй ГК РФ.
Таким образом, несмотря на то, что официально п.п. 2,3 ст.77 ЖК РСФСР утратившими силу не признавались, их следует считать недействующими и не подлежащими применению, т.к. они по существу противоречат тре­бованиям Конституции РФ и Граж­данского кодекса РФ.
Вышесказанное означает, что в на­стоящее время при заключении до­говоров поднайма комнаты в комму­нальной квартире уже не должно требоваться согласие соседей. Кро­ме того, наличие проживающих в жи­лом помещении граждан, страдающих некоторыми формами заболеваний, не должно являться препятствием для заключения подобного догово­ра при условии согласия на совмес­тное проживание и поднанимателя, и самого больного. В случае, если такая сделка каким-либо образом ущемляет законные права и интере­сы других лиц (например, соседей), они вправе на основании ст.18 и ч.1 ст.46 Конституции РФ, ст.11 ГК РФ защищать их в судебном порядке.

Каких-либо исключений для сдачи в поднаем бронированного жилья законодательство не содержит. В со­ответствии со ст. 64 ЖК РСФСР на­ниматель вправе сдавать по догово­ру поднайма забронированное им при выезде жилое помещение в пре­делах срока действия охранного сви­детельства. С согласия наймодате-ля и при согласии всех совместно проживающих с нанимателем в ком­нате совершеннолетних членов се­мьи, а также при соблюдении нор­мы жилой площади на одного че­ловека он вправе сдать заброниро­ванную комнату в поднаем на время выезда в районы Крайнего Севера без согласия на то другого нанима­теля (т.е. бывшего супруга), прожи­вающего в этой квартире. Такой вы­вод следует из анализа действующе­го законодательства.

Налоговое благо или о льготах налогоплательщикам

SDAYETSYA KOMNATA

После развода с бывшим супругом разделили через суд лицевой счет на квартиру. После чего я выехала на работу в район, приравненный к районам Крайнего Севера, и забронировала свою комнату 50 кв.м, супруг остался в комнате 12 кв.м. Могу ли я без его согласия сдать свою комнату в поднаем на весь срок бронирования?

То, что зачастую в быту называют разделом финансово-лицевого :чета, на юридическом языке именуется изменением договора найма жилого помещения по требо­ванию члена семьи нанимателя и осуществляется на основании ст.86 ЖК РСФСР. В соответствии с указан­ной статьей любой совершеннолет­ний член семьи вправе требовать зак­лючения с ним отдельного догово­ра найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолет­них членов семьи и в соответствии с приходящейся на него долей жи­лой площади, либо с учетом состо­явшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолиро­ванное жилое помещение.

С момента заключения с членом семьи нанимателя отдельного дого­вора найма квартира становится ком­мунальной. Каждый из нанимателей находящихся в ней комнат вправе без согласия с другим нанимателем осу­ществлять следующие права по ее использованию: вселять членов сво­ей семьи (ст.54 ЖК РСФСР) или вре­менных жильцов (ст.81 ЖК РСФСР), осуществлять обмен (ст.67 ЖК РСФСР), бронирование (ст.62 ЖК РСФСР), приватизацию (ст.541 ЖК РСФСР).

Что же касается сдачи жилья в под­наем, то здесь единства в правопри­менительной практике пока еще нет.

В соответствии со ст.76 ЖК РСФСР, а также п.1 ст.685 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согла­сия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя (т.е. жилищ-но-эксплуатационной или иной орга­низации, в ведении или собственно­сти которой находится это жилье) передать на определенный срок часть или все нанимаемое им помещение в пользование поднанимателю (т.е. сдавать его в поднаем). Договор под-

найма жилого помещения является возмездным. При этом поднанима­тель не приобретает самостоятель­ного права пользования жилым по­мещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Указанные нормы законодатель­ства каких-либо сомнений и трудно­стей в их применении не вызывают. Однако ст.77 ЖК РСФСР содержит перечень оснований, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1 если в результате вселения под­нанимателя размер жилой площади,приходящейся на каждого прожива­ющего, окажется менее установлен­ной нормы;

2 если в нем проживают лица,страдающие тяжелыми формами не­которых заболеваний 

3 без согласия других нанимате­лей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квар­тире;

4 в других случаях, установленных правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Принимая во внимание, что прави­ла сдачи жилых помещений в под­наем в виде отдельного норматив­ного акта до настоящего времени не принимались, первые три основания являются исчерпывающими. Причем первое из указанных выше основа­ний приведено также и в п.З ст. 685 ГК РФ, в связи с чем каких-либо со­мнений в правильности его приме­нения на практике не возникает.

Что касается второго и третьего оснований,то и у юристов, и у про­стых граждан они уже давно стали вызывать некоторые сомнения. И действительно, ведь для обмена жи­лого помещения с другим нанима­телем (ст.73 ЖК РСФСР) или для вселения туда временных жильцов (ст.81 ЖК РСФСР) таких ограничений

жилищным законодательством не установлено, хотя при их осуществ­лении для соседей по коммунальной квартире наступают почти те же по­следствия, что и при сдаче жилья в поднаем.

По мнению автора, имеются все основания полагать, что в настоящее время указанные нормы (т.е. п.п. 2 и 3 ст.77 ЖК РСФСР) применению не подлежат. И вот почему.

Прежде всего, они ущемляют пра­ва как нанимателя, так и лица, жела­ющего заключить договор поднай­ма. Взять, например, запрет на сда­чу жилья в поднаем в случае если в жилом помещении проживает лицо, страдающее некоторыми формами заболевания (п.2 ст.77 ЖК РСФСР). Никаких исключений из этого пра­вила, как мы знаем, не устанавлива­ется. Но если потенциальный под­наниматель знает, что в жилом по­мещении проживает лицо, страдаю­щее тяжелой формой заболевания, и при этом согласен соседствовать с этим лицом, и согласие больного, допустим, также имеется (таким больным иногда бывает и сам нани­матель)? При таких обстоятельствах, думается, должно реализовываться установленное ст.ст. 1 и 421 ГК РФ право граждан на свободу догово­ра. Ведь в этом случае права и ин­тересы других лиц, в частности боль­ного, не нарушаются - временная смена соседа при условии соблю­дения нормы жилой площади на одного человека на течение его за­болевания влияния оказать не мо­жет.

В соответствии с ч.З ст.55 Кон­ституции РФ права и свободы чело­века и гражданина могут быть огра­ничены только федеральным зако­ном и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравствен­ности, здоровья, прав и законных ин­тересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности страны. При соблюдении условий заключе­ния договора поднайма (т.е. при наличии согласия всех членов семьи нанимателя и соблюдения нормы жилплощади) ни одному из объек­тов, перечисленных в ст. 55 Консти­туции, какая-либо угроза не созда­ется.

То же самое можно сказать и отно­сительно заключения нанимателем

Изменение договора поднайма, читаем тут.

KUKHONNYYe METRY RAZDELU NE POMEKHA

Отказ в изменении договора найма жилого помещения признан неправильным.
жилья по месту сдачи жилища ст. 19.

Решением суда (оставленным без изменения последующими судебными инстанциями) отка­зано в иске об изменении договора найма жилого помещения по тем ос­нованиям, что квартира имеет кухню размером менее 6 кв.м и совмещен­ный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует ис­тица, менее нормы жилой площади, установленной для предоставления.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отмени­ла судебные постановления и вынес­ла новое решение об удовлетворе­нии заявленного требования, указав следующее.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР пре­дусмотрены условия, при которых воз­можно заключение отдельного дого­вора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются по смыслу перечислен­ных статей ЖК РСФСР препятствием для заключения такого договора най­ма.

Не может служить основанием к отказу в иске об изменении догово­ра найма жилого помещения и то обстоятельство, что размер изолирован­ной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы жилой площа­ди, установленной для предоставле­ния. Как разъяснил Пленум Верхов­ного Суда РФ в п. 15 Постановления от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищно­го кодекса РСФСР» (с последующи­ми изменениями и дополнениями), в случае, когда одной из сторон в со­ответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выде­лить с учетом санитарных и техничес­ких требований изолированное поме­щение по размеру менее установлен­ной ст. 38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, по­скольку закон не исключает возмож­ности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.

 Я живу и работаю на Камчатке 25 лет. Согласно Указу Президента N135 от 02.02.96 хочу получить земельный участок под строительство дома в г.Новосибир­ске и переехать туда. Новосибирс­кая администрация требует от меня: новосибирскую прописку, справки о составе семьи из новоси­бирского БТИ, ходатайство камчат­ской администрации - тогда поста­вят на очередь. Как мне добиться получения участка?

Право на выделение земельного участка для индивидуального жи­лищного строительства северян обеспечивается Указом Президента РФ «О бесплатном предоставлении земельных участков для индивиду­ального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Севера и приравненных к ним мест­ностей» от 2 февраля 1996 г. N 135. Указ обязывает органы испол­нительной власти субъектов РФ обеспечить бесплатное предоставле­ние земельных участков под индиви­дуальное жилищное строительство для граждан, выезжающих из райо­нов Севера, в том числе из целевого

земельного фонда для расселения бе­женцев и вынужденных переселен­цев. Выделение земельных участков производится в установленном зако­нодательством порядке, т.е. с учетом условий, установленных Законом РФ «О государственных гарантиях для лиц, работающих и проживаю­щих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» от 19 февраля 1993 г. Иначе говоря, пра­во на бесплатное получение земель­ного участка имеют лица, прорабо­тавшие в районах Севера не менее 10 календарных лет (а работники, получившие инвалидность или профессиональное заболевание, - до ис­течения указанного срока. Для полу­чения участка гражданину необхо­димо обратиться в соответствующую местную администрацию (кроме г.г. Москвы и Санкт-Петербурга). Размер выделяемых участков зависит от нор­мы, принятой в том или ином реги­оне. На юге это 4-6 соток, а в цент­ральных районах - 10-15 соток. Отказ в выделении участка по основаниям, не предусмотренным Законом, мо­жет быть обжалован в судебном по­рядке.

Сдается комната, знакомо...о особенностях сдачи комнат квартирах...