После развода с бывшим супругом разделили через суд лицевой счет на квартиру. После чего я выехала на работу в район, приравненный к районам Крайнего Севера, и забронировала свою комнату 50 кв.м, супруг остался в комнате 12 кв.м. Могу ли я без его согласия сдать свою комнату в поднаем на весь срок бронирования?
То, что зачастую в быту называют разделом финансово-лицевого :чета, на юридическом языке именуется изменением договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя и осуществляется на основании ст.86 ЖК РСФСР. В соответствии с указанной статьей любой совершеннолетний член семьи вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение.
С момента заключения с членом семьи нанимателя отдельного договора найма квартира становится коммунальной. Каждый из нанимателей находящихся в ней комнат вправе без согласия с другим нанимателем осуществлять следующие права по ее использованию: вселять членов своей семьи (ст.54 ЖК РСФСР) или временных жильцов (ст.81 ЖК РСФСР), осуществлять обмен (ст.67 ЖК РСФСР), бронирование (ст.62 ЖК РСФСР), приватизацию (ст.541 ЖК РСФСР).
Что же касается сдачи жилья в поднаем, то здесь единства в правоприменительной практике пока еще нет.
В соответствии со ст.76 ЖК РСФСР, а также п.1 ст.685 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя (т.е. жилищ-но-эксплуатационной или иной организации, в ведении или собственности которой находится это жилье) передать на определенный срок часть или все нанимаемое им помещение в пользование поднанимателю (т.е. сдавать его в поднаем). Договор под-
найма жилого помещения является возмездным. При этом поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
Указанные нормы законодательства каких-либо сомнений и трудностей в их применении не вызывают. Однако ст.77 ЖК РСФСР содержит перечень оснований, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается:
1 если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади,приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
2 если в нем проживают лица,страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний
3 без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
4 в других случаях, установленных правилами сдачи жилого помещения в поднаем.
Принимая во внимание, что правила сдачи жилых помещений в поднаем в виде отдельного нормативного акта до настоящего времени не принимались, первые три основания являются исчерпывающими. Причем первое из указанных выше оснований приведено также и в п.З ст. 685 ГК РФ, в связи с чем каких-либо сомнений в правильности его применения на практике не возникает.
Что касается второго и третьего оснований,то и у юристов, и у простых граждан они уже давно стали вызывать некоторые сомнения. И действительно, ведь для обмена жилого помещения с другим нанимателем (ст.73 ЖК РСФСР) или для вселения туда временных жильцов (ст.81 ЖК РСФСР) таких ограничений
жилищным законодательством не установлено, хотя при их осуществлении для соседей по коммунальной квартире наступают почти те же последствия, что и при сдаче жилья в поднаем.
По мнению автора, имеются все основания полагать, что в настоящее время указанные нормы (т.е. п.п. 2 и 3 ст.77 ЖК РСФСР) применению не подлежат. И вот почему.
Прежде всего, они ущемляют права как нанимателя, так и лица, желающего заключить договор поднайма. Взять, например, запрет на сдачу жилья в поднаем в случае если в жилом помещении проживает лицо, страдающее некоторыми формами заболевания (п.2 ст.77 ЖК РСФСР). Никаких исключений из этого правила, как мы знаем, не устанавливается. Но если потенциальный поднаниматель знает, что в жилом помещении проживает лицо, страдающее тяжелой формой заболевания, и при этом согласен соседствовать с этим лицом, и согласие больного, допустим, также имеется (таким больным иногда бывает и сам наниматель)? При таких обстоятельствах, думается, должно реализовываться установленное ст.ст. 1 и 421 ГК РФ право граждан на свободу договора. Ведь в этом случае права и интересы других лиц, в частности больного, не нарушаются - временная смена соседа при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека на течение его заболевания влияния оказать не может.
В соответствии с ч.З ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности страны. При соблюдении условий заключения договора поднайма (т.е. при наличии согласия всех членов семьи нанимателя и соблюдения нормы жилплощади) ни одному из объектов, перечисленных в ст. 55 Конституции, какая-либо угроза не создается.
То же самое можно сказать и относительно заключения нанимателем
Изменение договора поднайма, читаем тут.
Изменение договора поднайма, читаем тут.
