Предварительный договор купли продажи плюсы и минусы

Предварительный договор купли продажи плюсы и минусы подводная сторона для частного инвестора.

Верховный Суд РФ рассмотрела одно спорное дело связанное предварительный договор купли продажи. Большинство будущих инвесторов-новоселов покупают квартиру на стадии строительства. Проще говоря, квартиры в которую можно сразу заселиться после покупки, как таковой нет. Есть только на бумаге под названием предварительный  договор. Нашелся один житель из Санкт-Петербурга, который затеял судебную тяжбу строительной фирмой. Фирма в свою очередь взяв солидную сумму денег, кормила обещаниями продать построенную для него квартиру. История  началась 9 лет назад, когда гражданин заключил эту сделку, предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса, 17 миллионов рублей, за трехкомнатную квартиру  еще не в построенном доме. В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию жилья. В самом документе говорилось, что с момента государственной регистрации права на квартиру, фирма должна
подписать гражданином основной документ договор купли продажи.
Через год квартира так и не построена, человек начал подавать претензии на возврат всех денег от фирмы строителя. После пошел в суд. Потребовал вернуть всю сумму денег, неустойку за пользованиями его деньгами и штрафы за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и сверху компенсировать судебные  издержки. Фирма получив иск, вернула деньги,однако в штрафе и неустойке гражданину отказали, в гос пошлине удовлетворили. Санкт-Петербургский городской суд это решение суда отменил в части и взыскал с строительной фирмы штраф за нарушение ФЗ "О законе защиты прав потребителя" 200 тысяча рублей. В неустойке 22 миллиона рублей за то, что фирма все эти годы им пользовалась суд отказал. Далее гражданин обратился Верховный Суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с новоселом согласилась и разъяснила какие нарушения суды допустили. Местные суды при взыскании неустойки ссылались на Закон об участии в долевом строительстве. Именно этот Закон и предусматривает, в случае неисполнения обязательств выплату неустойки. Районный суд истцу разъяснил, что его отношения не регулируются этим законом и потому отказал. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве заключается только с застройщиком, а фирма которая взяла деньги у истца лишь инвестор, который имеет право требования на квартиру. Также было установлено, что разрешение на строительство дома, котором находится не сданная квартира, получено до вступления в силу закона об долевом строительстве.
Городской суд оставил все без изменения. Верховный Суд категорически не был согласен  с доводами коллег из нижестоящих судов. Суть в чем, гражданин сразу оплатил всю сумму, подписал предварительный договор купли-продажи 2008 году, с некоей фирмой которая обязалась предотвратить квартиру в строящемся в доме.
Администрация Санкт-Петербурга разрешила строительство фирме 2001 году за счет собственных и привлеченных средств. Сам закон об участи в долевом строительстве был принят 5 лет спустя. Где сказано, что привлечение денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновение права собственности на то за что заплатили. Законе говорится, что он действует тогда,  когда деньги отданы и документы все подписаны. Оговорка, после вступления в силу Закона об долевом строительстве, то есть 01 апреля 2005. Если, как заметил ВС РФ, предварительный договор содержит условие о том,что стороны подпишут основной договор позже, но сам предварительный договор  содержит условие о предварительной оплате за все и сразу за объект. Такой договор по сути и есть основной договор об участии в долевом строительстве. Который стороны подписали после  вступления  в силу Закона об участии в долевом строительстве после указанной выше даты.